TAKKEN
宅地建物取引士の問題解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- ア 収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用することができる。
- イ 原価法は、対象不動産の再調達原価を求めることができる場合であっても、土地に適用することはできない。
- ウ 取引事例比較法で用いる取引事例は、できる限り多数収集することが望ましいため、投機的取引と認められる事例を含めてもよい。
- エ 不動産の価格は、その不動産の現在の使用方法を前提として判定すれば足り、最有効使用を考慮する必要はない。
出典：オリジナル問題｜参考範囲：印紙税法・登録免許税法・不動産鑑定評価基準（2026年4月1日現在施行の法令等）、国税庁・国土交通省の公表資料、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用することができる。
解説：不動産の値段を求める鑑定評価の3手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）は、それぞれどんな場面で使えるかが定番の出題です。収益還元法は、不動産が将来生み出す収益から価格を求める手法で、賃貸用不動産はもちろん、自用の不動産でも賃貸を想定すれば適用できます。原価法は、いま建て直すといくらかかるか（再調達原価）から減価修正をして価格を求める手法で、建物だけでなく、造成地や埋立地のように再調達原価を求められる土地にも適用できます。取引事例比較法で用いる事例は、投機的取引と認められる事例など適正さを欠くものであってはなりません。また、不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成されます。
見分け方：「収益還元法は自用にも使える（賃貸を想定）」「原価法は造成地・埋立地なら土地にも使える」「投機的事例は使わない」「価格は最有効使用が前提」と整理しておくと迷いません。
他の選択肢はなぜ違う？
- イ造成地や埋立地のように再調達原価を求められる場合は、土地にも原価法を適用できます。
- ウ投機的取引と認められる事例は、取引事例として用いることができません。
- エ不動産の価格は、最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。