TAKKEN
宅地建物取引士の問題解説
問題
不動産鑑定評価基準における鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- ア 収益還元法は賃貸用不動産の評価にのみ用いられ、自用の不動産の価格を求める際には適用すべきでない。
- イ 取引事例比較法における取引事例は、投機的取引と認められる事例であっても、件数を確保するため広く採用すべきである。
- ウ 原価法は、対象不動産が土地のみである場合には、およそ適用することができない。
- エ 鑑定評価の手法には原価法、取引事例比較法及び収益還元法があり、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法を、原則として併用すべきものとされている。
出典：オリジナル問題｜参考範囲：印紙税法・登録免許税法・地方税法・地価公示法・不動産鑑定評価基準（2026年4月1日現在施行の法令等）、国税庁・国土交通省・総務省の公表資料、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：鑑定評価の手法には原価法、取引事例比較法及び収益還元法があり、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法を、原則として併用すべきものとされている。
解説：土地や建物の価格を多面的に求めるための手法のルールです。不動産鑑定評価の三手法は原価法・取引事例比較法・収益還元法です。鑑定評価に当たっては、地域分析・個別分析により対象不動産に係る市場の特性等を把握し、原則としてこれらの手法を併用すべきものとされています。たとえば一つの物差しだけで決めず、複数の角度から確かめるイメージです。以上から、エが正解です。
見分け方：「三手法は原則併用」「収益還元法は自用不動産にも賃貸を想定して適用可」「投機的取引事例は採用しない」「原価法は再調達原価が把握できる造成地等の土地にも適用可」を押さえれば、誤りの肢を切れます。原則は一つに絞らず併用と覚えておくと迷いません。
他の選択肢はなぜ違う？
- ア収益還元法は、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用することができます。賃貸用不動産にのみ用いるとするのは誤りです。
- イ取引事例比較法では、投機的取引と認められる事例など適正さを欠く事例は採用すべきでないとされています。広く採用すべきとするのは誤りです。
- ウ原価法は、再調達原価を適切に求めることができれば、造成地や埋立地など土地のみの場合にも適用することができます。およそ適用できないとするのは誤りです。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。