TAKKEN
宅地建物取引士の問題解説
問題
AとBが通謀して、Aの所有する土地をBに売却したように仮装した。この虚偽表示に関する次の記述のうち、民法の規定および判例によれば、最も適切なものはどれか。
- ア AB間の売買契約は無効であるが、その無効は善意の第三者に対抗することができない。
- イ AB間の売買契約は有効であり、Aは土地の返還を請求できない。
- ウ AB間の売買契約は無効であり、その無効はすべての第三者に対抗することができる。
- エ AB間の売買契約は、Aが取り消すまでは有効である。
出典：オリジナル問題｜参考範囲：民法・借地借家法・不動産登記法（2026年4月1日現在施行の法令）、国土交通省・法務省の公表資料、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：AB間の売買契約は無効であるが、その無効は善意の第三者に対抗することができない。
正解：AB間の売買契約は無効であるが、その無効は善意の第三者に対抗することができない。
解説：相手方と通謀して行った虚偽の意思表示（通謀虚偽表示）は無効です。ただし、その無効は善意の第三者に対抗できません。たとえばBが事情を知らないCにこの土地を転売した場合、Aは「AB間は仮装売買で無効だ」とCに主張できず、Cは土地を取得できます。判例上、第三者は善意であれば足り、無過失や登記までは要求されません。
見分け方：「通謀虚偽表示＝当事者間では無効・善意の第三者には対抗不可」をセットで覚えます。取り消すまで有効なのは詐欺・強迫などの取消しの話で、虚偽表示は最初から無効です。
2026年4月1日基準メモ：通謀虚偽表示の無効と善意の第三者保護（民法94条）の枠組みは2026年4月1日現在も同じです。
他の選択肢はなぜ違う？
- イ仮装売買は有効ではなく無効です。当事者間ではAは返還を請求できます。
- ウ善意の第三者には無効を対抗できません。「すべての第三者」が誤りです。
- エ虚偽表示は取消しではなく、はじめから無効です。取り消すまで有効なのは詐欺・強迫の場合です。
この問題について
民法等の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。