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宅地建物取引士の問題解説
問題
宅地建物取引業者が宅地建物の貸借の媒介について受領できる報酬に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、消費税等相当額は考慮しないものとする。
- ア 宅地又は建物（居住の用に供する建物を除く。）の貸借の媒介に関し、権利設定の対価として支払われ返還されない権利金の授受があるときは、その権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬の限度額を計算することができる。
- イ 居住の用に供する建物の貸借の媒介であっても、権利金の授受があれば、その額を売買代金とみなして報酬を計算することができる。
- ウ 貸借の媒介では、権利金の授受があっても、依頼者の双方から受ける報酬は合計して借賃の1か月分が常に上限となる。
- エ 契約終了時に返還される予定の敷金も、権利金として売買代金とみなし、報酬を計算することができる。
出典：オリジナル問題｜参考範囲：宅地建物取引業法・同施行令・同施行規則、国土交通省の解釈・運用の考え方、2026年4月1日現在施行の法令、不動産適正取引推進機構の試験要綱・出題範囲
正解と解説
正解：宅地又は建物（居住の用に供する建物を除く。）の貸借の媒介に関し、権利設定の対価として支払われ返還されない権利金の授受があるときは、その権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬の限度額を計算することができる。
解説：貸借でも、戻ってこないお金（権利金）をやり取りするときは、その分を売買代金のように扱って計算してよい、という仕組みです。これは報酬がより高くなる場合に依頼者が選べる扱いです。宅地又は居住用建物以外の建物の貸借で、返還されない権利金の授受があるときは、その権利金の額を売買代金とみなして売買の媒介の報酬計算によることができます（その方が高くなる場合があります）。居住用建物の貸借にはこの取扱いは認められず、返還される敷金等は権利金に含まれません。以上から、アが正解です。
間違えやすい点：「権利金を売買代金とみなせるのは宅地・非居住用建物の貸借」「居住用建物は対象外」「返還されない金銭が権利金（敷金は含まない）」。これを押さえておけば、本番で迷いません。
2026年4月1日基準メモ：宅地建物取引業法に基づく報酬額の制限（権利金のある貸借）の枠組みであり、2026年4月1日施行の現行法令に基づく扱いです。
他の選択肢はなぜ違う？
- イ権利金を売買代金とみなして報酬を計算できるのは、宅地又は居住用建物以外の建物の貸借の場合です。居住用建物の貸借ではこの取扱いは認められず、誤りです。
- ウ権利金の授受がある宅地・非居住用建物の貸借では、権利金を売買代金とみなして報酬を計算でき、結果として借賃の1か月分を上回ることがあります。常に1か月分が上限とするのは誤りです。
- エ権利金とは権利設定の対価として支払われ返還されないものをいいます。契約終了時に返還される敷金は権利金に含まれず、売買代金とみなして計算できるとするのは誤りです。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。