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宅地建物取引士の問題解説
問題
宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、喫茶店でマンションの買受けの申込みをBから受け、その3日後にAの事務所で売買契約を締結した。AはBに対し、買受けの申込みをした日に、クーリング・オフができる旨及びその方法を書面で告げていた。この場合のクーリング・オフに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、契約解除を妨げる他の事情はないものとする。
- ア クーリング・オフによる契約解除は、解除の意思を口頭でAに伝えれば足り、書面によることを要しないため、Bが電話で解除を申し入れた時点で契約は解除される。
- イ 8日間の起算日は、Bが買受けの申込みをした日ではなく、Aの事務所で売買契約を締結した日となるため、契約締結日から8日を経過するまでは解除できる。
- ウ Bがクーリング・オフによる解除の書面を発したことにより、AはBに対し、契約解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができる。
- エ Bがクーリング・オフによる契約解除の書面を発したのは告知書面の交付日から起算して8日目であったが、その書面がAに到達したのは10日目であった。この場合でも、解除の効力は書面を発した時に生じているため、契約は適法に解除される。
正解と解説
正解：Bがクーリング・オフによる契約解除の書面を発したのは告知書面の交付日から起算して8日目であったが、その書面がAに到達したのは10日目であった。この場合でも、解除の効力は書面を発した時に生じているため、契約は適法に解除される。
解説：クーリング・オフは、業者の事務所以外で勢いに任せて契約してしまった買主に、頭を冷やして解除する機会を与える制度です。クーリング・オフによる契約解除は、その旨を記載した書面（電磁的記録を含みます）を発した時に効力を生じます。これを発信主義といいます（たとえば、ポストに投函した時点で解除が成立するイメージです）。したがって、告知書面の交付日から起算して8日以内に解除の書面を発していれば、その書面の到達が8日を過ぎた後であっても、解除は適法に成立します。本問では8日目に発信しているため、解除は有効です。
見分け方：クーリング・オフは「発した時」に効力が生じる発信主義であること、8日の起算日は告知書面の交付日であること、解除には書面が必要であること、そして解除に伴う損害賠償や違約金を売主が請求できないこと。この4点を押さえれば、誤りの肢を切り分けられます。到達した日ではなく発信した日で8日以内かを判断する、と覚えておくと迷いません。
2026年4月1日基準メモ：2026年4月1日現在、クーリング・オフは書面に加え電磁的記録による方法でも認められ、いずれの場合も発信した時に効力が生じる発信主義が維持されています。
他の選択肢はなぜ違う？
- アクーリング・オフによる契約解除は書面（電磁的記録を含みます）によって行わなければならず、口頭や電話のみでは効力を生じません。書面を発することが必要です。
- イ8日間の起算日は契約締結日ではなく、クーリング・オフができる旨及びその方法を書面で告げられた日（告知書面の交付日）です。本問では申込日に告げられているため、その日から起算します。
- ウクーリング・オフによる解除がされた場合、売主の業者は買主に対して損害賠償や違約金の支払を請求することができません。買主が不利益を受けない仕組みになっています。
この問題について
各法令の条文と試験範囲を参考に、Sikaku Master向けに独自作成した問題です。公式試験問題・過去問題の転載ではありません。
不動産適正取引推進機構の過去問題は無断転載が禁止されているため、本問は条文・制度に基づく独自問題として作成しています。